Termőföld értékelési munkák

Termőföld értékelést több piacvezető banknak készítek több éve folyamatosan, főleg a Dél-Dunántúli régióban.

Több ismert és elismert borászatnak (Takler, Mészáros, Dúzsi, Vylyan, Vesztergombi) készítettem termőföld, ültetvény értékbecslést, melyek nagyon szép feladatok voltak.

2014-ben a pénzintézeteknek készített értékbecslések ingatlanforgalmi értéke meghaladta a 3 milliárd forintot.

A 2015.-ös évben elkészített nagyobb munkák:

• Egy kisebb birtok értékelése 650 ha nagyságban mintegy 35 ingatlanból álló több művelési ágban lévő termőföld.
• Portfolió értékelése több mint 2000 ha nagyságban több megyét érintve és több mint 300 ingatlant érintő gazdaság értékelése.

A munkák nagy kihívást jelentettek számomra, melyek segítségével óriási tapasztalatokra tettem szert.

A 2015.-ös évben termőföld értékelések az ingatlanforgalmi értéke meghaladta az 5 milliárd forintot, mely érték a Banki értékeléseket nem tartalmazza.

Mi az a termőföld?

Termőföld: a termőföldről szóló 1994. évi LV. Tv. 3.§. a, pontja alapján meghatározott földrészlet, azaz: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő, fásított terület művelési ágban van nyilvántartva vagy halastóként tartanak nyilván.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a települések belterületén is találhatóak mező-, és erdőgazdasági művelés alatt álló földrészletek.

A termőföldek értékelése a TEGOVA által javasolt (EVS 2003.) valamint az 54/1997. (VIII.1.) FM rendelet figyelembe vételével készül.

A termőföld értékbecslésen belül az alábbi értékbecslési módszereket alkalmazzuk:

1. Forgalmi értékszámítása piaci összehasonlító adatok alapján

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelést már megtörtént, konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad figyelembe venni, amelyek földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlannal. Minimálisan három tényadatot kell a számításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, vagy a különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az elemzett összehasonlító adatokból kerül sor az összehasonlító érték meghatározására. Ez az érték fajlagos érték, mely általában egy hektár területre vonatkozik. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték (Ft/ha) és az ingatlan mérete (ha) szorzataként kell megállapítani.

Az összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása.
6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzatként.

2. Hozamelvű érték meghatározása bérleti díj és járulék jellegű jövedelem alapján

1. Az ingatlan értékét három, külön-külön értékelt tényező együttes összege határozza meg az alábbiak szerint:

Fé = Fté + Té + Éé

ahol
Fé: az ingatlan áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)
Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Té: a telepítmény áfa nélküli értéke (Ft)
Éé: az ingatlanon található felépítmény, pince (épületek, építmények, föld alatti raktár) áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)

A termőföld értékelését a földnyilvántartásban szereplő aranykorona érték figyelembevételével kell elvégezni. Kivételt képez ez alól a szőlő- és gyümölcsültetvény, valamint a halastó által foglalt termőföld. A szőlő- és gyümölcsültetvényekkel borított termőföld értékelése az ültetvény telepítését megelőző művelési ág besoroláshoz tartozó aranykorona érték alapján történik. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemző aranykorona értékét kell alapul venni. Halastó esetében a tó által foglalt terület értékét a halastó közvetlen környezetében lévő termőföldek jellemző aranykorona értéke alapján kell megállapítani.

A termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál:

ahol
Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Pj: a termőföld járadék jellegű jövedelme, melyet étkezési búza kg/AK egységben a Földművelésügyi Minisztérium 1997. július 20-ig megyei bontásban közzétesz. Pj aktuális értékét az ingatlan saját AK értékének és a közzétett értéknek a szorzata adja (étkezési búza kg)
B: az ingatlan közvetlen környezetében jellemzőnek tekinthető, étkezési búza kg/AK haszonbérleti díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona értékének szorzatából számított földhozadék (étkezési búza kg)
p: az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kialakult hazai tőzsdei átlagára (Ft/kg)
i: tőkésítési kamatláb
k: a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejező korrekciós tényező (százalékláb)

A tőkésítési kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor figyelembe kell venni a mezőgazdaság értékelést megelőző naptári évben számított átlagos jövedelmezőségét, valamint az egyes ágazatok jellemző tőkeigényét.

A termőföld forgalmi értékének (Fté) a fentiek szerint számított értékét az alábbi ismérvek alapján korrigálni kell (az egyes ismérvek forgalmi értékre gyakorolt egyedi hatását százaléklábbal kell jellemezni, melyek előjelhelyesen összevont értéke megegyezik a „k” korrekciós tényezővel):

• alak, forma, területi méret,
• fekvés,
• elhelyezkedés,
• megközelíthetőség,
• útviszonyok,
• domborzati és lejtésviszonyok,
• vízjárás rendezettsége,
• művelést gátló tereptárgyak,
• esztétikai benyomás,
• szokásost meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűség,
• öntözés, öntözhetőség,
• kerítettség,
• üzemszerű művelést szolgáló építmények,
• gazdasági környezet,
• megélhetési kereseti viszonyok,
• a föld művelése iránti hajlandóság,
• demográfiai viszonyok,
• tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás,
• kultúrállapot,
• környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás,
• a földterület természeti védettsége,
• melioráció.

2. A földterületen lévő telepítmények forgalmi értékét az alábbi képlet alapján kell meghatározni:
 

a) Szőlő és gyümölcsös esetében:

ha i = 0, akkor Téi = 0*
 

ahol
Téi: a telepítmény értéke az i-edik évben (Ft)
Ji: az ültetvény i-edik évhez tartozó adózás előtti jövedelme (Ft)
J(i+k): az ültetvény (i+k)-edik évhez tartozó becsült adózás előtti jövedelme (Ft)
n: az ültetvény élettartama a telepítéstől (0-dik év) a kivágásig (n-edik év), (év)
k: az éveknek az értékbecslés évétől számított sorszáma (az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobb értéke n-i), (év),
d: diszkont kamatláb
*: a telepítés évében a telepítmény értéke 0.

3. Közvetlen területalapú támogatás alapján számított hozamalapú érték meghatározás

A közvetlen területalapú támogatás figyelembevételével készített értékelés tulajdonképpen egy hozam alapú értékelés, ahol számításba vesszük az Európai Unióval kötött megállapodásban rögzített földalapú közvetlen támogatás mértékét és a magyar kormány által a költségvetésben biztosítandó, ezt kiegészítendő támogatás mértékét.

4. Erdő értékelés

,,

ahol
Téi: a faállomány forgalmi értéke az i-edik évben (Ft)
n: az erdő élettartama telepítéstől a kivágásig (év)
d: diszkont kamatláb
Fén: a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n-edik évben (Ft)

Az a) és b) pontokban meghatározott képletekben az alkalmazott diszkont kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor az állampapírok átlagos hozamát kell alapul venni.

3. A termőföldön található, az üzemszerű művelést szolgáló azon épületek, építmények, pincék, amelyek rendeltetési céljuktól eltérően nem, vagy csak kényszer jelleggel használhatók, a forgalmi érték megállapítása során önálló értékkel nem vehetők figyelembe. Ezen létesítményeknek a forgalmi értékre gyakorolt hatását az 1. pont szerinti korrekció során kell értékelni.

A fenti csoportba nem sorolható, önálló ingatlannak nem minősülő, de jelentős értékű épített ingatlanok (pl. kúria, vadászház, tanya, fogadó stb.) forgalmi értékét az 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletben foglaltak szerint kell meghatározni.